Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости

      Л.Д. Ревуцкий

           к.т.н., с.н.с.

              (доцент по специальности)

                  Член-корреспондент РАЕН

     Внештатный эксперт  информационного агентства «ИВИС»

                                                                                                                                       г. Москва

Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости

            Ознакомившись со статьёй С.А. Смоляка, В.И. Аркина и А.Д. Сластникова «Нетрадиционная версия метода ДДП для оценки недвижимости в условиях неопределённости» в журнале перечня ВАК «Экономическая наука современной России», № 3 (78), 2017, с. 87 – 105 по секции экономики отделения общественных наук РАН, не мог себе позволить хотя бы кратко не откликнуться на суть содержания и качество этой публикации.

            Остановлюсь только на главных, на мой взгляд, фейках материала.

            С самого начала текста статьи становится видно, что авторы не имеют чёткого  представления о том, что такое «стоимость» и «цена» недвижимости и других доходоприносящих активов, и чем эти понятия (и показатели) принципиально отличаются друг от друга. Предлагаю хотя бы по диагонали посмотреть в интернете мои скромные труды [ 1, 2, 3 ] на эту тему.

            Прямое следствие этого факта – использование в статье наиболее вредоносных с экономической точки зрения фейковых постулатов: неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует (рыночными бывают цены, курсы акций и других ценных бумаг на фондовых биржах, показатели «бумажной» капитализации акционированных объектов оценки), и метода ДДП для «определения стоимости» недвижимости, тогда как этот метод разработан и предназначен, в первую очередь, для оценки общей экономической ценности доходоприносящих активов доходным методологическим подходом к решению задач определения показателей такой ценности, но отнюдь не стоимости объектов оценки.

            Налицо грубая, недопустимая подмена показателя стоимости оцениваемого объекта показателем его общей экономической ценности, не имеющим отношения к подменённому показателю.

            Ещё раз отмечу, что показатели стоимости и общей, а также обменной экономической ценности объектов недвижимости не являются рыночными, потому что величина этих показателей определяется соответствующим расчётом, и она не торгуется на рынках [ 2 ]. Не могут быть рыночными ожидаемые в будущем значения дисконтируемых или нормируемых денежных потоков объектов оценки.

            Явным бредом является утверждение авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных чистых доходов (ЧД) от его использования  в течение определённого (прогнозного) периода и РС того же объекта в конце этого периода» (вторая колонка стр. 91 текста материала). При этом, что нелепо дважды, в качестве прогнозного периода принимается весь срок службы объекта капитального строительства - ОКС (здания). Почему прогнозный период существования ОКС приравнивается к полному сроку его службы знают только авторы статьи!

            Трудно отделаться от мысли, что те, кто такое пишет, находятся под глубоким гипнозом невидимого господина Воланда. Какое отношение к искомой стоимости оцениваемого объекта имеют «рыночность» ЧД от его использования и сумма дисконтированных потоков этих ЧД за установленный срок службы рассматриваемого ОКС?

            Откровенно вздорной является занятая авторами статьи позиция, согласно которой «чистый денежный доход от наиболее эффективного использования имущества одновременно является и оценкой его стоимости» (вторая колонка стр. 89).

            Как можно, находясь в здравом уме, задачи определения стоимости объектов оценки и экономического эффекта соответствующих инвестиционных проектов считать тождественными?

По весьма сомнительному по степени научности соображению соавторов публикации принцип наиболее эффективного использования доходоприносящего имущества соблюдается при оптимизации срока его использования, а не по обеспечению условий получения оптимальной доходопроизводительности.

Порочность принятой концепции оценки стоимости доходоприносящей недвижимости приводит к неправомерному, с научной точки зрения, использованию методов сравнительного (рыночного) подхода к определению «стоимости» объекта оценки, когда она недопустимо приравнивается к среднерыночной договорной цене объектов – «аналогов» оцениваемой недвижимости. Кроме того, к решению задач по оценке стоимости доходоприносящих активов «за уши» притягивается метод реальных опционов, при использовании которого размеры и качество оцениваемого имущества не имеют значения.

Кстати, большое подозрение вызывает маловероятное, ничем не оправданное фактическое совпадение показателей среднерыночной цены и расчётной стоимости рассмотренных объектов в таблице 2 примера 2. (стр. 101).

Рассмотренная статья является ярким примером того, что получается, когда за то или иное дело берутся люди, не владеющие либо поверхностно владеющие выбранной темой, но в современных реалиях существования институтов РАН вынужденных готовить и печатать даже сомнительные статьи для достижения формально требуемого количества (не менее двух) научных (и псевдонаучных) публикаций в год.

                                   Библиографические ссылки

1. Ревуцкий Л.Д. К вопросу о понятии «стоимость».
2. Ревуцкий Л.Д. Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость».

Электронный адрес публикации в интернете:

https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/932197.html

1. Ревуцкий Л.Д. Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в федеральных и международных стандартах оценки.

Электронный адрес публикации в интернете:

https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/947804.html

05 мая 2018 г.

Леопольд Давидович

независимый оценковед по вопросам методологии определения стоимости предприятий

E-mail: rev_ld@mail.ru

Электронный адрес полного списка публикаций автора и ряда других сведений об авторе:

https://www.audit-it.ru/articles/authors/revuckij.html

Электронный адрес полного списка публикаций в блоге автора:      

https://www.audit-it.ru/club/user/62449/blog/

P.S. Очень бы хотелось, чтобы профессор Сергей Абрамович Смоляк, лично или в соавторстве,  перестал давать мне повод тратить время на критический разбор теоретически и практически несостоятельных, слабоватых публикаций по вопросам оценки, в которых он, к сожалению, не очень силён и идёт на поводу фейковых западных методов оценки. Имитация с помощью ряда несложных математических выкладок наукообразия того, о чём идёт речь в рассмотренной статье, какого-то нового полезного знания не порождает, а наоборот, усиливает лженаучную составляющую современной теории оценки.