Войти / Зарегистрироваться

Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости

      Л.Д. Ревуцкий

           к.т.н., с.н.с.

              (доцент по специальности)

                  Член-корреспондент РАЕН

     Внештатный эксперт  информационного агентства «ИВИС»

                                                                                                                                       г. Москва

 

Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости

 

            Ознакомившись со статьёй С.А. Смоляка, В.И. Аркина и А.Д. Сластникова «Нетрадиционная версия метода ДДП для оценки недвижимости в условиях неопределённости» в журнале перечня ВАК «Экономическая наука современной России», № 3 (78), 2017, с. 87 – 105 по секции экономики отделения общественных наук РАН, не мог себе позволить хотя бы кратко не откликнуться на суть содержания и качество этой публикации.

            Остановлюсь только на главных, на мой взгляд, фейках материала.

            С самого начала текста статьи становится видно, что авторы не имеют чёткого  представления о том, что такое «стоимость» и «цена» недвижимости и других доходоприносящих активов, и чем эти понятия (и показатели) принципиально отличаются друг от друга. Предлагаю хотя бы по диагонали посмотреть в интернете мои скромные труды [ 1, 2, 3 ] на эту тему.

            Прямое следствие этого факта – использование в статье наиболее вредоносных с экономической точки зрения фейковых постулатов: неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует (рыночными бывают цены, курсы акций и других ценных бумаг на фондовых биржах, показатели «бумажной» капитализации акционированных объектов оценки), и метода ДДП для «определения стоимости» недвижимости, тогда как этот метод разработан и предназначен, в первую очередь, для оценки общей экономической ценности доходоприносящих активов доходным методологическим подходом к решению задач определения показателей такой ценности, но отнюдь не стоимости объектов оценки.

            Налицо грубая, недопустимая подмена показателя стоимости оцениваемого объекта показателем его общей экономической ценности, не имеющим отношения к подменённому показателю.

            Ещё раз отмечу, что показатели стоимости и общей, а также обменной экономической ценности объектов недвижимости не являются рыночными, потому что величина этих показателей определяется соответствующим расчётом, и она не торгуется на рынках [ 2 ]. Не могут быть рыночными ожидаемые в будущем значения дисконтируемых или нормируемых денежных потоков объектов оценки.

            Явным бредом является утверждение авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных чистых доходов (ЧД) от его использования  в течение определённого (прогнозного) периода и РС того же объекта в конце этого периода» (вторая колонка стр. 91 текста материала). При этом, что нелепо дважды, в качестве прогнозного периода принимается весь срок службы объекта капитального строительства - ОКС (здания). Почему прогнозный период существования ОКС приравнивается к полному сроку его службы знают только авторы статьи!

            Трудно отделаться от мысли, что те, кто такое пишет, находятся под глубоким гипнозом невидимого господина Воланда. Какое отношение к искомой стоимости оцениваемого объекта имеют «рыночность» ЧД от его использования и сумма дисконтированных потоков этих ЧД за установленный срок службы рассматриваемого ОКС?

            Откровенно вздорной является занятая авторами статьи позиция, согласно которой «чистый денежный доход от наиболее эффективного использования имущества одновременно является и оценкой его стоимости» (вторая колонка стр. 89).

            Как можно, находясь в здравом уме, задачи определения стоимости объектов оценки и экономического эффекта соответствующих инвестиционных проектов считать тождественными?

По весьма сомнительному по степени научности соображению соавторов публикации принцип наиболее эффективного использования доходоприносящего имущества соблюдается при оптимизации срока его использования, а не по обеспечению условий получения оптимальной доходопроизводительности.

Порочность принятой концепции оценки стоимости доходоприносящей недвижимости приводит к неправомерному, с научной точки зрения, использованию методов сравнительного (рыночного) подхода к определению «стоимости» объекта оценки, когда она недопустимо приравнивается к среднерыночной договорной цене объектов – «аналогов» оцениваемой недвижимости. Кроме того, к решению задач по оценке стоимости доходоприносящих активов «за уши» притягивается метод реальных опционов, при использовании которого размеры и качество оцениваемого имущества не имеют значения.

Кстати, большое подозрение вызывает маловероятное, ничем не оправданное фактическое совпадение показателей среднерыночной цены и расчётной стоимости рассмотренных объектов в таблице 2 примера 2. (стр. 101).

Рассмотренная статья является ярким примером того, что получается, когда за то или иное дело берутся люди, не владеющие либо поверхностно владеющие выбранной темой, но в современных реалиях существования институтов РАН вынужденных готовить и печатать даже сомнительные статьи для достижения формально требуемого количества (не менее двух) научных (и псевдонаучных) публикаций в год.

 

                                   Библиографические ссылки

 

  1. Ревуцкий Л.Д. К вопросу о понятии «стоимость».
  2. Ревуцкий Л.Д. Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость».

Электронный адрес публикации в интернете:

https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/932197.html

  1. Ревуцкий Л.Д. Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в федеральных и международных стандартах оценки.

Электронный адрес публикации в интернете:

https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/947804.html

 

 

05 мая 2018 г.

Леопольд Давидович

независимый оценковед по вопросам методологии определения стоимости предприятий

E-mail: rev_ld@mail.ru

 

Электронный адрес полного списка публикаций автора и ряда других сведений об авторе:

https://www.audit-it.ru/articles/authors/revuckij.html

 

Электронный адрес полного списка публикаций в блоге автора:      

https://www.audit-it.ru/club/user/62449/blog/

 

P.S. Очень бы хотелось, чтобы профессор Сергей Абрамович Смоляк, лично или в соавторстве,  перестал давать мне повод тратить время на критический разбор теоретически и практически несостоятельных, слабоватых публикаций по вопросам оценки, в которых он, к сожалению, не очень силён и идёт на поводу фейковых западных методов оценки. Имитация с помощью ряда несложных математических выкладок наукообразия того, о чём идёт речь в рассмотренной статье, какого-то нового полезного знания не порождает, а наоборот, усиливает лженаучную составляющую современной теории оценки.



Ревуцкий Леопольд Давыдович


 Голосов: 0



Для добавления отзыва необходимо зарегистрироваться или авторизоваться

Авторы раздела


Облако тэгов
kpi мотивация 1С:ВДГБ управление семинар kpi-управление вебинар мотивация персонала управление персоналом маркетинг продажи управление по целям автоматизация конференция брендинг нейминг bsc crm целевое управление эффективность ССП брендинговое агентство обучение тренинг бизнес предприятие incosol оценка персонала оплата труда kpi-менеджмент нейминг агентство брендинг агентство нейминговое агентство Литягин ТОиР mbo менеджмент грейды разработка бренда результативность создание бренда бизнес-процессы нейминг фирмы стоимость эффективность бизнеса нейминг торговой марки торговая марка качество название нейминг неймер название стоимость брендинга брендинг цена пиар лучшее брендинговое агентство России брендинговое агентство москва показатели пиар агентство управление по целям kpi-управление kpi-менеджмент целевое управление управление персоналом
Каталог@Mail.ru - каталог ресурсов интернет Rambler's Top100
О САЙТЕ
НОВОСТИ
ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ
ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ

© 2009-2014. При поддержке компании KPI Lab. Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала активная ссылка на www.kpilib.ru обязательна.
Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями использования сайта.
Для связи с администрацией используйте форму контакта.
Карта сайта