Система показателей ипотечного портфеля банка

Игорь Лихтман

Оценка или анализ политики ипотечного кредитования предполагает исследование двух блоков параметров:

Исследование первого блока тематики предполагает разработку системы показателей, способных детально оценить и охарактеризовать политику коммерческого банка на рынке ипотечных кредитов.

В число таких показателей предлагается внести следующие:

1) Структура выданных и доля ипотечных кредитов в общем объёме кредитного портфеля банка.

Данный показатель предлагается рассчитывать по нижеприведённой формуле:

где  - доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля банка;

ИК - сумма выданных ипотечных кредитов;

∑К - сумма кредитного портфеля банка.

Этот показатель способен показать количество ипотечных кредитов на общем фоне средств банка в процентном - долевом - соотношении.

2) Динамика ипотечных кредитов (темп прироста по отношению к прошедшему периоду).

Рассчитать данный показатель можно следующим образом:

,                             

где - темп прироста ипотечных кредитов за период i по отношению к прошедшему периоду j;

- ипотечные кредиты, выданные за базовый период i;

- ипотечные кредиты, выданные за прошедший аналогичный период j.

В итоге получим показатель, представляющий каким темпом в процентном соотношении изменяются ипотечные кредиты в ту или иную сторону. Если мы получим показатель с отрицательным значением - это будет означать темп снижения объёмов выдаваемых кредитов (это возможно в том случае, если фактическая сумма выданных кредитов базового периода окажется меньше, чем аналогичная сумма прошедшего периода), если с положительным значением - темп увеличения объёмов выдаваемых кредитов.

3) Соотношение ипотечных (долгосрочных) и иных видов кредитов кредитного портфеля банка.

Рассчитаем данный показатель по формуле:

,

где - объёмы выданных ипотечных кредитов в i-том периоде;

- объёмы выданных потребительских и прочих кредитов кредитного портфеля банка в i-том периоде.

Банк поддерживает определённое соотношение долгосрочных и краткосрочных кредитов в кредитном портфеле и стремится перепродавать (рефинансировать) ипотечные (долгосрочные) кредиты с целью повышения ликвидности собственных активов. Отсюда, показателем деятельности ипотечного отдела коммерческого банка и является показатель соотношения объёмов долгосрочных (ипотечных) и краткосрочных (потребительских и прочих) кредитов.

4) Количество проведённых ипотечных сделок банком за год - .                 

Рассчитывается суммированием проведённых банком ипотечных сделок на протяжении года.

Данный показатель может охарактеризовать сумму долгосрочной дебиторской задолженности, а также прогнозировать количество предполагаемых формируемых резервов на возможные потери по ипотечным ссудам.

5) Кредитные организации формируют резервы только при обесценении ипотечного кредита, то есть при потере кредитом стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредиту перед кредитной организацией, соответствующих условиям кредитного договора. Резервы формируются по конкретному кредиту, либо по портфелю однородных ипотечных кредитов, то есть по группе кредитов со сходными характеристиками кредитного риска.

В целях определения размера расчётного резерва в связи с действием факторов кредитного риска ипотечные кредиты (ссуды) классифицируются на основании профессионального суждения (за исключением ссуд, сгруппированных в портфель однородных кредитов) в одну из пяти категорий качества:

1.      (высшая) категория качества (стандартные ссуды) - отсутствие кредитного риска (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде равна нулю);
2.       категория качества (нестандартные ссуды) - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от одного до 20 процентов);
3.     категория качества (сомнительные ссуды) - значительный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от 21 до 50 процентов);
4.    категория качества (проблемные ссуды) - высокий кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от 51 до 100 процентов);
5.      (низшая) категория качества (безнадёжные ссуды) - отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заёмщика выполнять обязательства по ссуде, что обуславливает полное (в размере 100 процентов) обесценение ссуды.

Ипотечные кредиты, отнесённые ко II - V категориям качества, являются обесценёнными. Резервы формируются в пределах суммы основного долга (балансовой стоимости ипотечного кредита). В сумму основного долга не включаются: платежи в виде процентов за пользование ипотечным кредитом, комиссионные, неустойки и другие платежи, вытекающие из кредитного договора.

Профессиональное суждение выносится по результатам комплексного и объективного анализа деятельности заёмщика с учётом его финансового положения, качества обслуживания заёмщиком долга по ипотечному кредиту, а также всей имеющейся в распоряжении кредитной организации информации о любых рисках заёмщика, включая сведения о внешних обязательствах заёмщика, о функционировании рынка, на котором работает заёмщик (таблица 2).

Таблица 2 - Определение качества ипотечного кредита с учётом финансового положения заёмщика и качества обслуживания долга

Обслуживание долга / Финансовое положение	Хорошее	Среднее	Плохое
Хорошее	Стандартные (I категория качества)	Нестандартные (II категория качества)	Сомнительные (III категория качества)
Среднее	Нестандартные (II категория качества)	Сомнительные (III категория качества)	Проблемные (IV категория качества)
Плохое	Сомнительные (III категория качества)	Проблемные (IV категория качества)	Безнадёжные (V категория качества)

Размер расчётного резерва определяется исходя из результатов классификации ипотечного кредита (таблица 3).

Таблица 3 - Величина расчётного резерва по классифицированным ипотечным кредитам

Категория качества	Наименование	Размер расчётного резерва в процентах от суммы основного долга по ипотечному кредиту
I категория качества(высшая)	Стандартные	0%
II категория качества	Нестандартные	От 1% до 20%
III категория качества	Сомнительные	От 21% до 50%
IV категория качества	Проблемные	От 51% до 100%
V категория качества	Безнадёжные	100%

По портфелю однородных ипотечных кредитов (со сходными характеристиками кредитных рисков) резервы создаются в минимальных размерах (таблица 4).

Таблица 4 - Минимальные размеры резервов по портфелям однородных ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам.

	Портфели однородных ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам	Минимальный размер резерва, в процентах
		Вариант 1	Вариант 2
1.	Портфель ипотечных кредитов без просроченных платежей	0,5	0,75
2.	Портфель ипотечных кредитов с просроченными платежами продолжительностью от 1 до 30 календарных дней	1,5
3.	Портфель ипотечных кредитов с просроченными платежами продолжительностью от 31 до 90 календарных дней	10	10
4.	Портфель ипотечных кредитов с просроченными платежами продолжительностью от 91 до 180 календарных дней	35	35
5.	Портфель ипотечных кредитов с просроченными платежами продолжительностью свыше 180 календарных дней	7

6) Следующий показатель - средняя сумма запрашиваемого кредита на одну ипотечную сделку ()

,

где - сумма выданных ипотечных кредитов в денежном эквиваленте за период t.

- количество проведённых ипотечных сделок за период t.

Средняя сумма запрашиваемого ипотечного кредита также может быть и показателем формирования резервов и средним показателем динамики ипотечных кредитов (темпов изменения объёмов).

7) Показатель доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Рассчитать его можно следующим образом:

,

где  n - доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам;

ЗИК - просроченная задолженность по ипотечным кредитам;

ИК - задолженность по ипотечным кредитам;

8) Доходность ипотечных кредитов для банка.

Рассчитать доходность от ипотечной операции возможно по следующей формуле:

,

где Д - доходность ипотечных кредитов;

- процентные доходы банка от ипотечной операции;

- непроцентные доходы банка от ипотечной операции.

9) Процентные доходы рассчитываются как произведение суммы выданных кредитов на средний банковский процент по ипотечным операциям.

10) Средний банковский процент по ипотечным операциям включает в себя минимальный и максимальные процентные ставки и вычисляется как среднее арифметическое из этих ставок: 

11) Непроцентные доходы состоят из комиссионных средств, штрафов, пеней и неустоек. Рассчитать непроцентные доходы возможно путём умножения средней суммы комиссионных средств, изымаемых с одной ипотечной сделки, на количество сделок: 

12) - средняя сумма комиссионных средств, изымаемых с одной ипотечной сделки; рассчитывается как среднее арифметическое минимальной и максимальной суммы комиссии с одной ипотечной сделки:

,

где   - максимальная сумма комиссии с одной ипотечной сделки;

   - минимальная сумма комиссии с одной ипотечной сделки;

- количество проведённых ипотечных сделок за период i.

В выбранной политике деятельности на рынке ипотечного кредитования банк в первую очередь руководствуется соотношением рисков по ипотечным операциям и доходностью по ним. Взвесив все показатели и оценив свою деятельность, банк принимает решение об объёмах средств выделяемых на долгосрочные (ипотечные) кредитные ресурсы.

Во втором блоке тематики дипломной работы исследуется и анализируется политика Банка на рынке ипотечных кредитов Челябинской области.

В этом блоке сопоставляются программы банков, действующих на рынке, и рассчитываются показатели спроса и предложения рынка ипотечного кредитования. К показателям спроса можно отнести следующие:

1) Спрос на жильё.

Показатель представляет собой степень отклонения, выраженного в процентах, фактического объёма жилищного фонда от требуемого и рассчитывается по формуле:

,

где - спрос на жильё;

S - фактический размер общей площади жилища, приходящейся на одного человека (кв.м./чел.);

Р - численность населения.

Показатель даёт важную информацию о состоянии потенциального спроса на объекты жилищной недвижимости, следовательно, характеризует и потенциальный спрос на ипотечные кредиты. Размер требуемой площади жилища 25 кв.м. на человека (средняя квартира на среднестатистическую семью из 3,5 чел. - 87,5 кв.м.) обусловлен сложившимся на данный момент в области критериями и понятиями населения о жилье.

2) Коэффициент спроса на кредитные ресурсы (чел./тыс.руб.).

Представляет собой численность населения региона, которое приходится на 1 тыс. руб. задолженности по кредитам в рублях и иностранной валюте (предоставленным физическим лицам кредитными организациями). Показатель определяется путём деления численности населения на объём выданных физическим лицам кредитными организациями и непогашенных кредитов в рублях и иностранной валюте по состоянию на конец периода.

3) Коэффициент доступности жилья (лет).

Коэффициент представляет собой базу для расчёта периода, в течение которого среднестатистическая семья способна приобрести жильё. Под способностью к приобретению жилья понимается 40%-ная доля накоплений в общем объёме доходов семьи. Под среднестатистической семьёй понимается семья, в которой получают доход два человека. Под жильём понимается среднестатистический объект жилищной недвижимости (площадью 60 кв.м.), имеющий среднюю рыночную цену. Расчёт производится по формуле:

,

где Т - период, выраженный в годах, в течение которого семья способна приобрести жильё;

 - коэффициент доступности жилья, рассчитываемый по формуле:

,

где  - среднедушевой доход одного человека за год (руб.);

2 - среднестатистическая семья, состоящая из двух человек;

0,40 - доля накоплений в общем объёме доходов семьи;

Z - рыночная стоимость жилья.

,

где  - среднедушевой доход в месяц (руб.);

Р - общая численность населения (тыс.чел.);

 - среднегодовая численность экономически занятого населения (тыс. чел.).

,

где  - рыночная цена одного кв.м. общей площади жилья (руб.);

S - средняя площадь жилья (60 кв.м.).

Показатель даёт характеристику периода, в течение которого население имеет возможность приобрести жильё. Эта информация позволяет оценить «клиента» ипотечных операций в среднем по региону с учётом всего спектра населения.

4) Коэффициент платежеспособности семьи.

Устанавливает соотношение фактического уровня платежеспособности среднестатистической семьи и требуемого по условиям ипотечной программы. Под уровнем платежеспособности понимается возможность семьи осуществлять ежемесячные платежи по ипотечным кредитам (по заданной ипотечной программе). Под заданной ипотечной программой понимается совокупность условий (размер и срок кредита, стоимость кредита) по выдаче жилищных ипотечных кредитов. В расчёт могут быть заложены любые интересующие пользователя условия ипотечных программ.

Показатель определяется по формуле:

,

где - коэффициент платежеспособности семьи;

F - размер ежемесячных платежей, рассчитанных по условиям ипотечной программы (руб.).

Для определения параметра F применена общепринятая математическая формула расчета аннуитетных платежей по банковским кредитам, исходя из закладываемых условий ипотечной программы - размер кредита, срок кредита, процентная ставка по кредиту.

Показатель даёт существенную для пользователя системы информацию о способности населения осуществлять платежи по ипотечным кредитам, т.е. характеризует потенциальных клиентов конкретного ипотечного продукта.

5) Кредитоспособность населения (%).

Представляет собой процентную долю просроченной задолженности физических лиц по кредитам в рублях и иностранной валюте, предоставленным

кредитными организациями в общем объёме выданных кредитов. Показатель определяется путём деления объёма просроченной задолженности физических лиц по кредитам в рублях и иностранной валюте, выданным кредитными организациями, на общий объём задолженности физических лиц по кредитам с умножением полученного результата на 100:

Для ипотечных операций значимость информации заключается в возможности определения способности населения возвращать кредиты, полученные в кредитных организациях.

6) Коэффициент соотношения средней стоимости месячной арендной платы и платежа по ипотечному кредиту.

Представляет собой соотношение среднерыночной стоимости аренды жилищной недвижимости в месяц и размера среднемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Данное соотношение показывает потенциальный спрос на жильё у населения и обеспечивает информацией о возможностях ипотечного кредитования населения при приобретении жилья, а также уточняет данные о потенциальных потребителях ипотечного кредита.

7) В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи:

В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

8) Также можно рассчитывать еженедельно запрашиваемую сумму ипотечных кредитов по примеру данных о спросе в Доп. офисе «Первый»:

.

Данный показатель даёт информацию о средней сумме денежных средств, которые банк должен иметь в неделю для обеспечения стабильной работы своего ипотечного отдела.

9) Количество кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов ().

10) Темп изменения количества кредитных организаций на ипотечном рынке    

.

11) Среднерыночная процентная ставка по ипотечным программам банков. Рассчитывается как среднее арифметическое между максимальной и минимальной ставкой процента по ипотечным кредитам на рынке.

Итак, составленная методика полностью удовлетворяет поставленные нами цели: изучение внутренних и внешних факторов влияющих на политику коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования. Результатом проделанной работы является группировка показателей в зависимости от группы влияния (таблица 4)

Таблица 4 - Формулы расчётов

		Показатель	Формула
БЛОК I - показатели деятельности отдела ипотечного кредитования банка	1	Структура выданных и доля ипотечных кредитов в общем объёме кредитного портфеля банка
	2	Динамика ипотечных кредитов (темп прироста по отношению к прошедшему периоду)
	3	Соотношение ипотечных (долгосрочных) и иных видов кредитов кредитного портфеля банка
	4	Количество проведённых ипотечных сделок банком за год
	5	Количество предполагаемых формируемых резервов на возможные потери по ипотечным ссудам	Оценка заёмщика по таблицам 2,3,4.
	6	Средняя сумма запрашиваемого кредита на одну ипотечную сделку
	7	Показатель доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам
	8	Доходность ипотечных кредитов для банка
	9	Процентные доходы банка от ипотечных операций
	10	Непроцентные доходы банка от ипотечных операций
	11	Средний банковский процент по ипотечным операциям
	12	Средняя сумма комиссионных средств, изымаемых с одной ипотечной сделки
БЛОК II - показатели оценки рынка ипотечных кредитов	1	Спрос на жильё
	2	Коэффициент спроса на кредитные ресурсы (чел./тыс.руб.)
	3	Коэффициент доступности жилья (лет)
	4	Период, выраженный в годах, в течение которого семья способна приобрести жильё
	5	Коэффициент платежеспособности семьи
	6	Кредитоспособность населения (%)
	7	Коэффициент соотношения средней стоимости месячной арендной платы и платежа по ипотечному кредиту
	8	Показатель надежности и доступности ипотечного кредита
	9	Еженедельно запрашиваемая сумма ипотечных кредитов
	10	Количество кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов
	11	Темп изменения количества кредитных организаций на ипотечном рынке
	12	Среднерыночная процентная ставка по ипотечным программам банков